内陆六城住房消费：新房二手房市场齐头并进

目前，以一线城市为中心，内陆核心城市为重点，国内“3+6”城市新格局正在不断成形。日前，链家研究院发布了“六大城市住房消费大数据报告”，深度分析解读包括成都、南京等在内的六城房地产市场发展现状和趋势。发布会同一天，成都链家研究院正式成立，继北上广深四大城市之外，链家研究院城市布局又下一城。

为什么是成都？

据了解，链家于今年年初提出了“3+6”城市新格局概念，其中的“3”是指环北京圈、环上海圈、环深圳圈，“6”是指在这3个城市经济圈以外的6个内陆核心城市，分别是成都、重庆、武汉、长沙、合肥和南京，链家研究院将其概括为内陆六城。

如今，成都在链家研究院的关注视野中正日益突显。4月7日，链家在成都举办“内陆城市新格局——六大城市住房消费大数据报告发布会”，同期成都链家研究院正式成立。实际上，链家研究院在北京、上海、广州、深圳均已设有研究分院，一线城市之外，为什么将成都摆在了前面？

在链家研究院院长杨现领看来，城市是有生命周期的，其发展有自身的内在逻辑。一个城市，它的产生、发展、成熟、然后衰落，有一个稳定的、大致可以遵循的基本规律。“成都这个市场，我认为应该是处于上升期，为什么选择在成都开会，我们看好城市，不是看好这个城市的房地产未来，总体上我们认为，这个城市的各个方面有机会成为一个有活力的有价值的城市。”

据悉，成都链家研究院将以成都为核心，以数据为驱动，深入地研究西南地区房地产市场，继续坚持做难而正确的事情，并且努力让正确的事情加速发生。

内陆六城是怎样一个市场？

有活力、有价值，这是链家研究院对成都这座城市特色的有力概括。同时谈到该地房地产市场的现状，杨现领表示：“北京市场和上海市场新房和二手房是有交互的，新房交易量逐步减少，二手房交易量逐步上升。但是在成都，新房二手房是齐头并进的。两个市场都在快速往上走，而且速度比当年上海北京的速度更快。”

实际上，新房二手房齐头并进的态势在内陆六城表现基本一致。发布会上，成都链家研究院院长张键分析称：“内陆六城里有五个城市二手房成交占比大概是20%到40%之间，意味着在内陆六城的环境下，市场仍处于新房为主导的阶段，但南京是突破了50%。但是在二手房市场，2016年内陆六城的二手房成交增速达到了6成，因此可以把内陆六城定义为新房二手房齐头并进。”

数据来源：成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

新房：增量仍有空间

先来看新房市场，张键给出了新房发展的两个观测指标，个是城市化率。他认为，内陆六城现在整体城市化率已高于水平，说明城市化发展已经相当不错。“不过内陆六城的整体水平与一线城市要低不少，意味着内陆六城还有很大发展空间，要有更多的土地供应和城市建设，房地产也自然有相应的空间。”

张键给出的第二个指标叫城市的户均套数。这一概念是指该城市的每户家庭，平均拥有的住房套数。根据国际惯例，当一个城市的户均套数达到1.1及以上，它的城市供需关系是相对平衡的。从这点来看，中国大部分城市处于需要新增房源去补充需求的阶段，内陆六城同样如此。

二手房：活跃度不够

结合六大城市住房消费大数据报告，张键进一步对以上六城二手房市场进行分析。数据显示，内陆六城中有三个城市2016年二手房成交量突破了十万套，整体增速大概在六成左右。内陆六城2016年二手房成交量这么高，市场是否达到了预期的要求，活跃度是否高？张键依旧通过两个指标进行分析。

个指标是二手房的流通率。利用该城市的成交量除以二手房的存量，经过测算发现，内陆六城距离一线城市还有一定的发展空间，二手房的活跃程度还有所欠缺。另外从中介活跃程度来看，张键认为，以南京为代表的内陆六城房产中介活跃度还不够，因此该六城二手房市场还有待进一步发展。

“每个市场是相互联动的”

综合来看，2016年内陆六城新房和二手房的GMV(成交总额)达到了1.9万亿元，交易量超过了180万套，这个成交量已经超过了三大经济圈。因此，链家研究院认为，这六座位于长江经济带上的城市都有着极强的吸附能力，在调控与市场预期趋稳的环境下，其未来发展也将走上温和抬升的轨道。

不过，杨现领最后强调：“我认为今天中国的房地产市场是高度联动的，虽然每个层级城市的具体市场表现都不一样，但是把每个市场的情况放到一起看又是相互联动的，房价的传递每一轮都有其规律性。市场看一线城市，一线城市看北京，这一轮深圳和上海的调控在北京之前，但接下来要看北京市场的表现。”