合肥“烂尾地标”满血复活 预计下月开盘销售

在合肥的烂尾楼群中，有一个地方不得不提。就是占据经开区明珠广场核心位置，一度被视为合肥地标性建筑之一的澳中财富中心。该项目于2008年3月开工，系当年合肥市重点招商引资项目，然而该项目一直停停建建，仅2011年就停工3次，2012年8月，项目一期在本该竣工的日子也宣告停工，成为当年关注的烂尾楼项目。2014年7月，安徽文峰集团收购了这一项目，按照其原来的规划恢复建设，使这一烂尾多年的项目“起死回生”，成为现在经开区异常火爆的文峰中心，文峰中心已于今年3月取得预售许可证，拟于6月底开盘销售。目前，文峰中心一期已有多家大品牌公司入驻，该集团正在角逐新桥阳光半岛烂尾项目，有意帮合肥消除更多“僵尸楼”。

[探访]公园环抱写字楼玻璃幕墙闪光芒

5月14日上午，记者来到金寨路与繁华大道的交口探访，远远就能看见原先澳中财富中心的超高写字楼矗立在十字路口西南角，不同于以往写字楼只有一副空架子，现在的写字楼已经建设完成，外围环绕披挂着大面积的玻璃幕墙，在阳光下反光发亮。大楼顶层悬挂着文峰中心、国厚大厦的巨幅标志。

大楼楼下北侧原先大面积的荒地，已经建成了一个绿意盎然的市政公园，中间镶嵌着几个雕塑建筑，使此处的环境氛围陡然上升了一个档次。楼下广场还有不少人在进行广场铺砖等结尾施工，保安岗亭一名身着保安服的男子正在站岗，大楼南侧的墙体外面悬挂着一个巨幅吊篮，几名工人正在高空中进行玻璃幕墙清洗作业。项目现场一派热火朝天的景象，和此前记者探访时，烂尾工地上冷冷清清，只有几个看守工人的景象形成鲜明对比。

项目西侧广场入口是地下车库出入口所在位置，记者驱车进入负一层停车场，发现该停车场施工也已结束，机械升降车位已经安装完毕，停放了不少车辆。从负一层停车场乘坐电梯进入一楼大堂，里面装修已经全部完成，道闸已经就绪，但还呈开放状。一楼挑高大堂装修富丽堂皇，中央位置的项目沙盘也已经就绪。整个一楼大堂人来人往，热闹异常。如果不了解该写字楼历史的人，压根不会联想到它曾是一栋烂尾多年的“僵尸楼”。

[接盘]这栋楼底子不错文峰集团愿接手

澳中财富中心是怎样起死回生的？日前，记者采访了文峰中心项目营销总监陈晓冬。据其介绍，2014年7月，安徽文峰集团收购了这一项目。2015年6月12日，文峰集团在文峰中心项目现场举行了开工盛典，宣布文峰中心项目建设工程拉开序幕。“其实，这个项目不该先开写字楼，应该先开二期规划的商务公寓和酒店。”陈晓冬告诉记者，因为写字楼工程造价成本高，销售难，商务公寓和酒店则相反，如果先开了商务公寓和酒店，积累了一定的客户基础以后再开写字楼，市场运营会更顺畅。“但我们收购这项目时，一期框架已经建成，只能按照原有的规划继续建设。”陈晓冬说。

文峰集团愿意接盘澳中财富中心，是因为该项目虽烂尾多年，但“底子不错。”据陈晓冬介绍，澳中财富中心当年的规划还比较超前，是我省栋超高层写字楼，设计方案请的是澳大利亚的团队，比较先进。“整栋楼的钢架结构和混凝土，我们也都请了知名专家来检测，是没有问题的。”陈晓冬告诉记者，接盘后，文峰集团对整栋楼大堂改造、重装修、电梯间布局等，又做了些优化，使其更符合当下世界先进的超高层写字楼的建设标准。

难点在于补手续两月前获预售证

据陈晓冬介绍，文峰集团接手该项目时，项目框架已经起来了，没有封顶，“我们封顶以后，把项目内装修、玻璃幕墙这块装修完成，现在一期施工基本已经全部结束了。”陈晓冬称，从今年年初开始，公司花了不少资金在项目北侧，打造了3万平方米的“金融+”市政公园，“这个公园是帮政府代建的，一来提高了经开区的区域形象，二来也匹配我们项目的气质。”“我们接手该项目后，的难题是该项目规划问题。澳中财富中心迟迟没上市的原因，就是原来的开发商虽然花钱盖了楼，但项目很多手续、报批文件都没有去做。所以我们接手后，这些证件需要一个个去办，而且因为工程项目烂尾时间较长，年代久远，很多历史资料都遗失了，我们需要一个个去找，这个花费了很大的精力。”据陈晓冬介绍，自从2014年接手该项目后，文峰集团花的精力就是补办各种手续，“到今年3月份，各种手续才补办齐全，顺利拿到了预售许可证。”

[展望]文峰集团有意接手合肥多个烂尾楼

据陈晓冬介绍，文峰中心共48层，配套2层地下车库，共有600多个车位。地上1~4层为配套商业，约5000平方米体量。5—29层为低区写字楼，31~48层为超高区写字楼，15、30层为避难层。计划6月底面世销售。“目前二期规划是两栋商务公寓和一栋酒店，由于之前澳中很多申报手续都还没办，所以项目二期的规划，我们还在跟政府部门推进之中，公寓套数、酒店星级都还未进行经济测算。”据陈晓冬介绍，目前二期项目土地已经平整完成，“手续全部办下来还要几个月时间，到时我们一期也已经销售，只待手续齐全就可以规划、动工。”“烂尾项目也是一个城市不良资产的凝聚体现，国厚资产(国厚资产董事长李厚文同时也是文峰集团董事长)作为安徽一家有银监会执照的不良资产运作公司，有责任去帮政府处置这些不良资产。”陈晓冬称，除了收购澳中财富中心，目前文峰集团还和保利、恒大、碧桂园、国购4家企业一起，角逐安徽烂尾项目——新桥阳光半岛的收购事宜。“我们不像其他地产公司全是拿地自己开发，我们的侧重点就是不良资产运作，关注市场上那些烂尾项目，在可行性方案研究通过后，通过收购、合并开发的方式，一方面继续壮大自身，另一方面帮助城市消除这些烂尾项目，解决城市发展中的痛点。”

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澳中财富中心、松芝广场、天鹅湖购物中心、新鸿安商城……说到合肥这些鼎鼎有名的烂尾项目，很多市民会发现一个规律，它们都是商业地产。事实上，记者耗时1个多月的调查，也发现烂尾商业地产的数量，远多于传统住宅项目。值得一提的是，住宅项目的烂尾原因，多是开发商资金不济所致，而商业地产的烂尾原因则复杂得多，招商不力、规划更改、手续不全等原因不一而足。合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，商业地产烂尾，与政府为完成招商引资任务，缺乏规划脱不开关系。

[烂尾原因]区域商业过密客流不足

作为合肥本地长期从事房地产研究的专家，郭红兵一直以来都在关注合肥乃至安徽烂尾项目的进展状况。他为记者剖析了当前商业地产项目烂尾的几大原因。“种原因，是区域商业过量造成的。政务区其实还算好，毕竟消费客流在那，像新鸿安商城等项目的烂尾都有这个原因。”郭红兵称，另一种原因是有的开发企业资金实力不够，对商业地产操盘经验不足、能力不够，导致商业地产项目未完工就烂尾，或者建筑建成，开不了业，“像天鹅湖购物中心等项目都属于这种情况。”

据郭红兵介绍，第三种情况是项目以前已经开过业了，因为定位错误，导致商家撤场、做不下去，比如西环购物中心、博澳丽苑沃尔玛超市等，都属于这种情况。“不要单纯以为烂尾项目就是没盖完的楼，一个商业地产做不下去，成了空巢，我认为也是烂尾项目。”郭红兵说。

消费环境变化实体难做

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，商业地产烂尾的原因，与消费环境的变化有关。“不仅是合肥市，整个安徽省的商业地产，消费模式发生变化了。居民消费模式由过去实体店的体验式消费变成了网上消费，这是商业地产库存量大、商业综合体人流量不旺的一个主要原因，所以办不下去了。”另外，凌斌指出，当前我国经济增速放缓，导致办公楼需求不足，办公楼也租不出去了。

凌斌告诉记者，我国当前商业地产规划方面还有另外一个问题，“规划方面要考虑到招商引资，过去的大超、商业综合体都属于地方政府的招商引资任务，地方政府为了完成这一任务，在规划方面就缺乏了。”

大鳄水土不服效应显现

凌斌认为，我国当前对商业市场的规划布局，受到国外商业大鳄的影响太深。当前，国外大鳄的负面效应，已经开始显现。“我们对国际商业大鳄的操作模式不是很清楚，尤其对其后期危害性没有充分认识。”凌斌称，国外这些商业大鳄进驻中国后，借助自身的品牌影响，把周边的社区店挤出市场，这种模式在国外比较适宜，但在中国会陷入水土不服，“中国上班族是消费主体，他们没有时间去大超里慢慢逛，目的性比较明确，要买衬衫就直奔服饰店去，要买水果就直奔水果店去。”“国外商业大鳄在中国关门的情况比比皆是，但他们把自身的退路都想好了。”凌斌称，国外大鳄利用自身品牌吸引一些大品牌进驻，让后者交柜台费、宣传费、促销费、广告费、摊位费等各种各样费用，“他们利用这些形式占用了各个供货商、零售商的资金，这些国外商业大鳄一般都是租房，不自己建房，一旦遇到经济下滑，或者出现亏损状况，就会撤走，这时亏损的不是这些大鳄本身，而是‘搭上它们船’的那些供货商、专卖店，大鳄们把风险全部转移走了。”凌斌称。

-支招

没有置业经验买商铺要谨慎

对于业主置业商业地产，郭红兵建议，如果市民以前没有商业地产置业经验，或者不从事商业零售，不建议投资商业地产，“因为你不懂，你对要置业的项目未来会不会烂尾，能否顺利经营，是没有预判能力的。 ”

另外，郭红兵建议，要买商业地产的话，一定要综合考虑多项因素，不能只看开发商、销售部门天花乱坠的销售说辞。 “有些商业项目虽然没有烂尾，但也处在苦苦挣扎求生的境地。 ”郭红兵称，过去的“一铺养三代”的时代早就成了历史。

很多业主在购买商业地产时，都看重开发商的资金实力，对此，郭红兵认为远远不够，“不光要看该企业的品牌、资金实力，还要看该企业商业地产的运营过往，有没有成熟的商业地产操盘经验和能力。 ”另外，郭红兵建议，置业业主还要看开发商和运营商之间的关系，以及运营商有没有较强的商业地产操盘水平，“这些都是很重要的。 ”

[烂尾后记]开发商不着急政府着急

采访中，凌斌说，很多烂尾商业地产，开发商其实并不着急。“现在的开发商拿地，都是商住用地一起的。比如300亩地，规划200亩是住宅，100亩是商业，开发商是通过住宅赚钱的，这200亩住宅建成卖掉，已经把那100亩商业用地的拿地成本，甚至建造成本都赚回来了，就算这100亩地空着，任其烂尾，开发商也是赚钱的。”凌斌举了合肥市某一著名楼盘的例子，“他们把住宅卖完以后，商业用地空在那，跟政府谈判，说商业环境变化了，我们这商业规划要改，要缩小体量，或者盖其他的。”凌斌称，这种情况很普遍，说明政府部门对开发企业拿地时候的约束不够。“这些项目烂尾了，开发商一点不担心，但烂的是我们的社会资源、我们的市容市貌，烂的是那些花钱在这些项目置业的购房者。”凌斌称，政府着急。“按理说不该是这样，政府不是商业项目去库存的主体，主体是开发商。”

烂尾楼被收购防再烂尾

由不良资产处置公司收购烂尾项目，继续开发的现象，在北京、上海等地屡见不鲜。“卖掉之后能不能持续经营，是个问题。”郭红兵称，“如果大开发商把项目接过来建成以后，包装一下、搞点噱头，将商铺、写字楼卖给小散户，经营不下去，我认为这也是一种烂尾。”郭红兵认为，最重要的是要有一个长期的经营策略，能保证这个商业地产在未来10年、20年都繁荣经营下去，这才是真正让一个烂尾项目“起死回生”。

凌斌则从现实角度来剖析这个问题。安徽有规定，如果一个项目开工了还没卖，允许更改性质，商业项目改成住宅。开发商如果自持，将项目性质改为创业创新中心，政府还给予税收优惠等一定的财政补助。

凌斌告诉记者：“大的问题就是商业综合体，商业综合体都是‘大盒子’结构，结构设计当初是按照商家的商业布局需求进行的，很难改变性质。”据凌斌透露，我省商业地产的去库存周期是66个月，5年半的时间。